I  Gesetzliche Grundlagen bei der Buchhaltung der
   Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung)

Rechenschaftspflicht der WEG-Verwaltung

Laut Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), § 28 Abs. 3 ist festgelegt, dass die Buchhaltung der WEG-Verwaltung nach Abschluß des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen hat.

Da es sich bei den WEG-Verwalterverträgen um Geschäftsbesorgungsverträge handelt, wirkt hier neben den gesetzlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zusätzlich auch die § 675 in Verbindung mit § 666 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Danach ist der WEG-Verwalter verpflichtet den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft, alle Informationen zukommen zu lassen und entsprechend Rechenschaft abzulegen.

Diese Rechenschaftspflicht des WEG-Verwalters, ist wiederum in § 259 Abs. 1 BGB konkret dargelegt. Der WEG-Verwalter ist per Gesetz verpflichtet, über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene WEG-Verwaltung Rechenschaft in Form einer Abrechnung abzulegen. Hierbei hat der WEG-Verwalter eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der WEG-Einheiten aufzustellen und die dazugehörigen Belege vorzuweisen.

Die WEG-Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet die Jahresabrechnung der WEG unaufgefordert durchzuführen.

Neben den Festlegungen zur Jahresabrechnung lt. § 28 Abs. 3 WEG, regelt der § 28 Abs. 4 WEG die Rechnungslegungspflicht. Diese Rechnungslegungspflicht kann die WEG-Verwaltung nach entsprechendem Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) jederzeit treffen. Der Rechnungslegungsanspruch entspricht gleichzeitig wiederum dem Auskunftsanspruch der §§ 666 und § 675 im BGB.
Weigert sich der WEG-Verwalter seiner Pflicht nachzukommen, kann die Erstellung dieser Unterlagen gerichtlich erzwungen werden. Ebenfalls kann auf Antrag der Wohnungseigentümer im Rahmen der Ersatzvornahme nach § 887 ZPO, ein sachverständiger Dritter mit der Erstellung beauftragt werden. Die hierdurch entstehenden Kosten sind vom WEG-Verwalter zu tragen und unterliegen nach § 788 ZPO der Zwangsvollstreckung.

Kostenverteilung der Wohnungseigentumsgemeinschaft

In § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist geregelt, dass die Kosten und Lasten der Wohnungseigentumsgemeinschaft gemeinsam getragen werden. Der Verteilungsmaßstab wird in Anlehnung an § 748 BGB in Form der Miteigentumsanteile geregelt.

Buchhaltungsaufgaben der WEG-Verwaltung

Die Kernaufgabe der Buchhaltung bei der WEG-Verwaltung bzw. Objektverwaltung, ist die Dokumentation der Entwicklung von Einnahmen und Ausgaben. Zusätzlich müssen die Veränderungen am Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft festgehalten werden.

Die Abrechnung nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) kann man nicht mit der herkömmlichen Buchhaltung bzw. Finanzbuchhaltung vergleichen. Während bei der Finanzbuchhaltung eine Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) möglich ist, wird bei der Wohnungseigentümerbuchhaltung nach der Rechtsprechung eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermittelt, bei der die Ergebnisse auf die einzelnen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgeteilt werden.

Die ISVG WEG-Verwaltung pflegt eine übersichtliche und für alle Wohnungseigentümer transparente Buchhaltung. Das zeichnet uns aus!

Um für die Wohnungseigentümer eine größtmögliche Transparenz zu erreichen, unterscheiden wir bei der ISVG Objektverwaltung und WEG-Verwaltung zwischen Bestandskonten und Erfolgskonten.
Dafür verwenden wir bei ISVG WEG-Verwaltung modernste Software, die speziell für die WEG-Verwaltung, Immobilienverwaltung und Objektverwaltung entwickelt wurde.

Die Bestandskonten

Die Bestandskonten werden hierbei in Bankkonten und Rücklagekonten, sowie eventuell in Forderungskonten und Verbindlichkeitskonten unterteilt.
Diese Differenzierung der Bestandskonten wird im übrigen auch durch die Rechtsprechung gefordert und ist im Wohnungseigentümergesetz festgelegt. Jedem Eigentümer wird es so ermöglicht, durch die Abrechnung den Anfangsstand und Endstand, sowie die Kontenentwicklung der jeweiligen Bestandskonten nachzuvollziehen.

Die Erfolgskonten

Bei den Erfolgskonten, handelt es sich um die Einnahmekonten und Ausgabekonten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierbei führen wir bei der ISVG WEG-Verwaltung bzw. Objektverwaltung auf der Seite der Einnahmekonten für jeden Wohnungseigentümer ein separates Wohngeldkonto, um die geleisteten Zahlungen und eventuelle Zahlungsrückstände genau feststellen zu können.
Die Unterteilung der Ausgabekonten, richtet sich im wesentlichen nach den anfallenden unterschiedlichen Kostenpositionen. Bei der ISVG WEG-Verwaltung und Objektverwaltung unterteilen wir die Konten sinnvoll in umlagefähige Konten und nichtumlagefähige Konten.

Korrekte Buchung bei der ISVG WEG-Verwaltung bzw. Objektverwaltung

Um die Buchführung so zu gestalten, dass für die Wohnungseigentümer eine geordnete und kontrollierbare Gegenüberstellung aller Einnahmen und Ausgaben möglich ist, werden bei der ISVG WEG-Verwaltung bzw. Objektverwaltung zu jeder Buchung die Belege angefügt. Unter Anwendung einer zumutbaren Sorgfalt, können die Wohnungseigentümer so ihre Prüfungsbefugnis ausüben und die Abrechnung bzw. die Zahlungsvorfälle verständlich nachprüfen.

Damit gilt auch hier der buchhalterische Grundsatz: "Keine Buchung ohne Beleg.

Zusätzlich stellt die Buchführung so einen Beweis über die ordnungsgemäße Tätigkeit unserer WEG-Verwaltung bzw. Objektverwaltung und Immobilienverwaltung dar.
Da die Aufzeichnungen immer so zu führen sind, dass sie ihren Zweck für die Verwalterabrechnung erfüllen, ist somit dem sachlichen Ergebnis der Vorrang vor der äußeren Form der Buchführung einzuräumen.